ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 เป็นตลาดของผู้ซื้ออย่างชัดเจน โครงการใหม่ย้ายออกนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ ราคาห้องใหม่ยังขยับขึ้นแบบช้า ๆ ขณะที่ผู้ขายหันมาแข่งกันด้วยโปรโมชันแทนการลดราคา บทความนี้รวมตัวเลขล่าสุดจาก REIC, Cushman & Wakefield และ Knight Frank เข้ากับข้อมูลประกาศขายและเช่าจริงบน BKKasset เพื่อช่วยตัดสินใจทั้งคนซื้ออยู่เองและคนซื้อลงทุน
อัปเดตล่าสุด: ตุลาคม 2569
สรุปสั้นสำหรับคนรีบ
- ราคาห้องใหม่ไม่ได้ลด แต่ขึ้นช้า ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ในกรุงเทพฯ ไตรมาส 3/2569 สูงกว่าปีก่อน 2.4% และแทบไม่ขยับจากไตรมาสก่อนหน้า
- ผู้ขายแข่งด้วยโปรโมชัน ทั้งของแถม ส่วนลดเงินสด และออกค่าใช้จ่ายวันโอนให้ จุดที่ต่อรองได้จริงจึงมักอยู่ที่ "ของแถมและค่าใช้จ่าย" มากกว่าราคาหน้าสัญญา
- โครงการใหม่อยู่นอกเมือง ไตรมาสแรกไม่มีโครงการเปิดใหม่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจเลย ส่วนใหญ่อยู่แนวรถไฟฟ้ารอบนอก
- คนซื้อเลือกมากขึ้น อัตราขายของโครงการเปิดใหม่ช่วงต้นปีลดลงเหลือราว 1 ใน 4 ของห้องที่เปิดขาย
- มาตรการรัฐยังอยู่ถึง 30 มิ.ย. 2570 ค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท
ราคาคอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ ปี 2569
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ไตรมาส 3/2569 ดังนี้
| พื้นที่ | ดัชนี | เทียบปีก่อน | เทียบไตรมาสก่อน |
|---|---|---|---|
| กรุงเทพฯ และปริมณฑล | 161.8 | +2.2% | +0.1% |
| กรุงเทพฯ | 165.3 | +2.4% | +0.1% |
| สมุทรปราการ และนนทบุรี | 147.1 | +1.5% | +0.2% |
ตัวเลขนี้บอกว่า ราคาตั้งของห้องใหม่แทบหยุดนิ่งในรอบไตรมาส ต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง และค่าแรงยังกดดันให้ผู้ประกอบการลดราคาตรง ๆ ได้ยาก จึงใช้โปรโมชันแทน ในไตรมาสเดียวกัน REIC พบว่าโปรโมชันที่ใช้มากที่สุดคือของสมนาคุณ (45.4%) รองลงมาคือรับค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ (30.1%) และส่วนลดเงินสด (24.5%)
สำหรับคนซื้อ หมายความว่าการเทียบโครงการต้องเทียบ "ราคาสุทธิ" หลังหักของแถมและค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายออกให้ ไม่ใช่ราคาในโบรชัวร์ อ่านวิธีต่อรองเพิ่มได้ที่ เทคนิคการเจรจาต่อรองราคาคอนโด
คอนโดเปิดใหม่ปี 2569 อยู่ทำเลไหน ราคาเท่าไร
รายงานของบริษัทที่ปรึกษาอสังหาฯ สองแห่งให้ภาพที่สอดคล้องกัน คือโครงการใหม่ไม่มากและกระจายออกนอกเมือง
ไตรมาส 1/2569 (Knight Frank)
- เปิดขายใหม่ประมาณ 6,174 ยูนิต ไม่มีโครงการใหม่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เลย อยู่รอบนอกเมือง 58% และชานเมือง 42%
- ยูนิตใหม่กว่า 68% ตั้งราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร และกลุ่มผู้ซื้อหลักอยู่ที่ราคา 1.5–3 ล้านบาท
- อัตราขายของโครงการเปิดใหม่อยู่ที่ 24.3% ลดลงจาก 43.8% ในไตรมาสก่อนหน้า
ไตรมาส 2/2569 (Cushman & Wakefield)
- เปิดขายใหม่ราว 2,332 ยูนิต ลดลง 67% จากไตรมาสแรก แต่ทั้งครึ่งปีแรกรวมราว 9,501 ยูนิต สูงกว่าครึ่งปีแรกของปีก่อน 42%
- ประมาณ 90% ของโครงการเปิดใหม่ในไตรมาส 2 อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสุขุมวิทนอกย่าน CBD
- ราคาขายเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่ครึ่งปีแรกราว 120,360 บาทต่อตารางเมตร สูงสุดในรอบครึ่งปีแรกตั้งแต่ปี 2563 เพราะผู้ประกอบการเน้นลูกค้ากำลังซื้อสูงมากขึ้น ไม่ได้แปลว่าความต้องการซื้อแข็งแรงขึ้น
- คาดว่าทั้งปี 2569 จะมีโครงการเปิดใหม่มากกว่าที่ประเมินไว้ราว 17,000 ยูนิต และอาจเข้าใกล้ 20,000 ยูนิต
ตัวเลขของสองบริษัทนับด้วยวิธีต่างกันเล็กน้อย จึงควรดูแนวโน้มมากกว่าตัวเลขเป๊ะ ๆ ข้อสรุปที่ตรงกันคือ ห้องใหม่ในใจกลางเมืองแทบไม่เพิ่ม ส่วนตัวเลือกใหม่ ๆ จะอยู่ตามแนวรถไฟฟ้ารอบนอก
ข้อมูลจริงจาก BKKasset: ราคาต่อตารางเมตรและผลตอบแทนค่าเช่ารายทำเล
นอกจากรายงานของบริษัทที่ปรึกษา เรานำประกาศขายและประกาศเช่าบน BKKasset มาคำนวณผลตอบแทนค่าเช่ารายทำเล โดยจับคู่ราคาขายกับค่าเช่าของ ตึกเดียวกัน เพื่อไม่ให้เอาราคาตึกเก่าไปหารค่าเช่าตึกใหม่ ข้อมูล ณ วันที่ 5 ตุลาคม 2569
| ทำเล | ราคาขาย (บาท/ตร.ม.) | ค่าเช่า (บาท/ตร.ม./เดือน) | ผลตอบแทนต่อปี |
|---|---|---|---|
| ศรีราชา (ชลบุรี) | 60,185 | 353 | 6.7% |
| เมืองเชียงใหม่ | 67,810 | 359 | 6.5% |
| พระโขนง (กรุงเทพฯ) | 95,745 | 567 | 6.1% |
| คลองเตย (กรุงเทพฯ) | 164,048 | 699 | 5.7% |
| บางใหญ่ (นนทบุรี) | 67,333 | 300 | 5.4% |
สิ่งที่เห็นจากตาราง คือในกรุงเทพฯ ราคาขายต่อตารางเมตรของคลองเตยสูงกว่าพระโขนงราว 1.7 เท่า แต่ค่าเช่าสูงกว่าแค่ราว 1.2 เท่า ทำเลยิ่งแพง ผลตอบแทนค่าเช่ามักยิ่งต่ำลง คนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าจึงไม่จำเป็นต้องไล่ซื้อทำเลที่แพงที่สุดเสมอไป
ราคาในตารางเป็นราคาที่ผู้ลงประกาศตั้งไว้ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง และยังไม่หักค่าส่วนกลาง ภาษี และช่วงห้องว่าง ดูรายงานฉบับเต็มและวิธีคิดได้ที่ รายงานทำเลปล่อยเช่าคุ้มสุดประจำเดือน และวิธีคำนวณด้วยตัวเองที่ การคำนวณ Rental Yield
มาตรการที่ช่วยคนซื้อในปี 2569–2570
ลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ถึง 30 มิ.ย. 2570
คณะรัฐมนตรีต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% และค่าจดทะเบียนจำนองจาก 1% เหลืออย่างละ 0.01% สำหรับบ้านและคอนโดที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท ไปจนถึง 30 มิถุนายน 2570
ตัวอย่าง: ห้องชุดราคาประเมิน 3 ล้านบาท กู้ 2.7 ล้านบาท
| รายการ | อัตราปกติ | ตามมาตรการ |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 60,000 บาท (2%) | 300 บาท (0.01%) |
| ค่าจดทะเบียนจำนอง | 27,000 บาท (1%) | 270 บาท (0.01%) |
มาตรการนี้ลดเฉพาะค่าโอนและค่าจดจำนอง ไม่รวมภาษีอื่นที่เกิดในวันโอน รายละเอียดอยู่ใน ภาษีที่ต้องรู้เมื่อซื้อ-ขายคอนโด ส่วนหน้าประกาศขายแต่ละห้องบน BKKasset คำนวณค่าโอนและค่าจดจำนองตามมาตรการนี้ไว้ให้แล้ว
ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว
ธนาคารแห่งประเทศไทยขยายการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวสำหรับสัญญาเงินกู้ที่อยู่อาศัยที่ทำตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 ทำให้วงเงินกู้ในบางกรณีสูงกว่าเกณฑ์ปกติ เงื่อนไขขึ้นกับมูลค่าที่อยู่อาศัยและจำนวนสัญญากู้ที่มีอยู่ จึงควรถามธนาคารที่จะยื่นกู้โดยตรง อย่างไรก็ดี ธนาคารยังพิจารณาสินเชื่อเข้มงวด การเช็กกำลังผ่อนของตัวเองก่อนจองจึงสำคัญ ลองใช้ เครื่องคำนวณกำลังซื้อ และ เครื่องคำนวณสินเชื่อ
ปัจจัยเสี่ยงที่ควรจับตา
- หนี้ครัวเรือนและการปฏิเสธสินเชื่อ รายงานของ Cushman & Wakefield ระบุว่าความต้องการซื้อถูกจำกัดด้วยความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ยังต่ำ หนี้ครัวเรือนสูง และการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น
- ผู้ซื้อชาวต่างชาติ ผู้ซื้อชาวจีนซึ่งเคยเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดลดลงต่อเนื่อง และยังไม่มีสัญชาติอื่นมาทดแทนได้เต็มที่
- ต้นทุนก่อสร้างและที่ดิน ทำให้ราคาห้องใหม่ลดลงยาก ช่องว่างราคาระหว่างห้องใหม่กับห้องมือสองในทำเลเดียวกันจึงอาจกว้างขึ้น
- ห้องมือสองแข่งกันสูง ในตึกที่มีห้องประกาศขายพร้อมกันจำนวนมาก ราคาขายต่อในอนาคตมีแนวโน้มต่อรองได้มาก
ควรซื้อคอนโดปี 2569 อย่างไร
ซื้ออยู่เอง
- ถ้าราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท วางแผนโอนให้ทันก่อน 30 มิ.ย. 2570 เพื่อใช้สิทธิ์ค่าโอนและค่าจดจำนอง 0.01%
- เทียบห้องใหม่กับห้องมือสองในตึกหรือย่านเดียวกัน ห้องมือสองที่ตกแต่งแล้วอาจคุ้มกว่าในตลาดที่ห้องใหม่ไม่ลดราคา
- ต่อรองที่ของแถมและค่าใช้จ่ายวันโอน เพราะเป็นสิ่งที่ผู้ขายยอมให้มากที่สุดในตอนนี้
- เผื่อเงินสำหรับค่าใช้จ่ายแฝง อ่าน ค่าใช้จ่ายที่ซ่อนอยู่ในการซื้อคอนโด
ซื้อลงทุนปล่อยเช่า
- คำนวณผลตอบแทนจากค่าเช่าจริงของตึกนั้น ไม่ใช่ตัวเลขที่ฝ่ายขายเสนอ
- หักค่าส่วนกลาง ภาษี และเผื่อห้องว่างอย่างน้อย 1–2 เดือนต่อปี
- เลือกตึกที่ห้องประกาศขายไม่ล้น และอยู่ใกล้รถไฟฟ้าแบบเดินถึงได้จริง
- ลองให้ ที่ปรึกษา AI "คอนโดคุ้มไหม?" ช่วยประเมินห้องที่สนใจก่อนวางเงินจอง
คำถามที่พบบ่อย
ปี 2569 ราคาคอนโดกรุงเทพฯ ลดลงไหม
ราคาห้องใหม่ไม่ได้ลด ดัชนีของ REIC ในกรุงเทพฯ ไตรมาส 3/2569 สูงกว่าปีก่อน 2.4% แต่แทบไม่ขยับจากไตรมาสก่อน ส่วนส่วนลดที่เกิดขึ้นจริงมักอยู่ในรูปโปรโมชันมากกว่าการลดราคาหน้าสัญญา
คอนโดเปิดใหม่ปี 2569 อยู่ที่ไหนบ้าง
ส่วนใหญ่อยู่รอบนอกเมืองและชานเมืองตามแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะสายสุขุมวิทนอกย่าน CBD ไตรมาสแรกไม่มีโครงการใหม่ในย่าน CBD เลย
ซื้อคอนโดตอนนี้ได้ลดค่าโอนไหม
ได้ ถ้าราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท ค่าโอนและค่าจดจำนองเหลืออย่างละ 0.01% ถึง 30 มิถุนายน 2570
ทำเลไหนในกรุงเทพฯ ปล่อยเช่าได้ผลตอบแทนดี
จากข้อมูลประกาศจริงบน BKKasset เดือนตุลาคม 2569 พระโขนงให้ผลตอบแทนค่าเช่าราว 6.1% ต่อปี และคลองเตยราว 5.7% ก่อนหักค่าใช้จ่าย ตัวเลขเปลี่ยนทุกเดือน ดูฉบับล่าสุดได้ที่ รายงานทำเลปล่อยเช่าคุ้มสุด
ควรรอซื้อปีหน้าไหม
ถ้าการเงินพร้อมแล้ว การรอมีต้นทุน เพราะมาตรการค่าโอน 0.01% หมดอายุ 30 มิถุนายน 2570 และราคาห้องใหม่ยังไม่มีสัญญาณลดลง แต่ถ้ายังไม่แน่ใจเรื่องงานหรือรายได้ การรอโดยไม่รีบจองก็ไม่เสียหาย เพราะตลาดตอนนี้เป็นของผู้ซื้อ
แหล่งข้อมูล
- ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ ไตรมาส 3/2569 ผ่าน กรุงเทพธุรกิจ
- Cushman & Wakefield Thailand: Real Estate Market Update 2026 (22 ก.ค. 2569)
- Knight Frank Thailand ไตรมาส 1/2569 ผ่าน Real Estate Asia
- มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนอง และการผ่อนคลาย LTV ผ่าน ไทยรัฐ
- ผลตอบแทนค่าเช่ารายทำเล: รายงานตลาด BKKasset ตุลาคม 2569
