กำลังจะซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า แต่ไม่แน่ใจว่าควรตั้งค่าเช่าเท่าไรจะมีผู้เช่าและไม่กดผลตอบแทนใช่ไหม? การปล่อยเช่าที่บริหารได้จริงควรเริ่มจากผู้เช่าเป้าหมาย ทำเล คู่แข่ง และต้นทุนทั้งหมด ไม่ใช่ยอดผ่อน
JLL ระบุในรายงานปี 2025 ว่าผู้เช่าให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่นและความคุ้มค่า ส่วน CBRE ระบุว่าตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ พึ่งพากำลังซื้อในประเทศ เจ้าของทรัพย์จึงควรทำให้ห้องตอบโจทย์การใช้ชีวิตและเตรียมรับมือช่วงห้องว่าง
รู้ว่าใครจะเช่า
ห้องใกล้รถไฟฟ้าอาจเหมาะกับคนทำงาน ส่วนห้องใกล้มหาวิทยาลัย โรงพยาบาล หรือแหล่งงาน อาจมีผู้เช่าอีกกลุ่มหนึ่ง ความต้องการต่างกันทั้งขนาดห้อง เฟอร์นิเจอร์ พื้นที่ทำงาน ที่จอดรถ และระยะเวลาสัญญา เมื่อรู้กลุ่มเป้าหมาย จะเลือกจุดเด่นและเขียนประกาศได้ตรงขึ้น
ตั้งค่าเช่าจากตลาด
สำรวจประกาศในโครงการเดียวกันและโครงการใกล้เคียง โดยเทียบขนาดห้อง ชั้น วิว เฟอร์นิเจอร์ อายุอาคาร ระยะทางถึงสถานี และเงื่อนไขสัญญาให้ใกล้เคียงกันที่สุด ค่าเช่าที่เจ้าของต้องการอาจไม่ใช่ราคาที่ผู้เช่ายอมรับ หากมีห้องคล้ายกันมาก ผู้เช่าจะเปรียบเทียบง่ายและต่อรองได้มากขึ้น
คำนวณต้นทุนก่อนดู Rental Yield
Rental Yield เป็นตัวชี้วัดเบื้องต้น ไม่ใช่เงินสดที่เจ้าของได้รับจริง ควรหักช่วงห้องว่าง ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม ค่าเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ ค่านายหน้า ค่าโฆษณา ประกันภัย และดอกเบี้ยหากมีสินเชื่อ แล้วจึงเทียบเงินสดสุทธิกับเงินลงทุนทั้งหมด
- ต้นทุนประจำ เช่น ค่าส่วนกลางและค่าบริหารจัดการ
- ต้นทุนไม่ประจำ เช่น ซ่อมเครื่องใช้ไฟฟ้าและทาสี
- ความเสี่ยงจากผู้เช่าจ่ายช้า ห้องเสียหาย หรือช่วงว่าง
ควรทำตัวเลขทั้งกรณีมีผู้เช่าต่อเนื่อง และกรณีต้องลดราคาหรือมีช่วงว่าง เพื่อดูว่ากระแสเงินสดยังรับภาระได้หรือไม่
ตรวจห้องและกติกาอาคาร
ก่อนลงประกาศควรตรวจทางเดินถึงถนนหรือสถานี ความปลอดภัย แสงสว่าง อินเทอร์เน็ต เสียงรบกวน และสภาพเครื่องใช้ไฟฟ้า รวมถึงอ่านข้อบังคับนิติบุคคลเรื่องสัตว์เลี้ยง พื้นที่ส่วนกลาง ที่จอดรถ และรูปแบบการเช่าที่อาคารอนุญาต รายละเอียดประกาศควรตรงกับสภาพจริงและระบุค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่ารับผิดชอบให้ชัด
บริหารความเสี่ยงหลังได้ผู้เช่า
คัดกรองผู้เช่าอย่างสุภาพ ขอข้อมูลเท่าที่จำเป็น และตรวจสอบตัวตนตามความเหมาะสม สัญญาควรระบุค่าเช่า เงินประกัน วันชำระเงิน การซ่อมแซม การผิดนัด และขั้นตอนคืนห้อง พร้อมทำรายการทรัพย์สินและถ่ายภาพสภาพห้องในวันเข้าอยู่
หากใช้ผู้ดูแลทรัพย์ ควรรวมค่าบริการไว้ในต้นทุนและกำหนดหน้าที่ให้ชัด ส่วนรายได้จากค่าเช่าควรตรวจสอบหน้าที่ทางภาษีตามประเภทเงินได้และสถานะของผู้ให้เช่ากับกรมสรรพากรหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนยื่นแบบ
สรุป
คอนโดปล่อยเช่าที่บริหารได้ดีไม่จำเป็นต้องเป็นห้องราคาแพงที่สุด แต่ควรตรงกับผู้เช่าในทำเลนั้น ตั้งราคาโดยเทียบคู่แข่ง คำนวณเงินสดหลังหักต้นทุน และมีระบบดูแลผู้เช่า ก่อนซื้อหรือปรับห้อง ควรสำรวจประกาศจริงและทดสอบกรณีห้องว่าง
คำถามที่พบบ่อย
ควรตั้งค่าเช่าต่ำกว่าคู่แข่งหรือไม่?
ไม่จำเป็น ควรเทียบสภาพห้องและจุดเด่นก่อน หากไม่มีผู้สนใจตามเวลาที่กำหนดจึงพิจารณาปรับราคา
ค่าส่วนกลางต้องรวมใน Rental Yield หรือไม่?
ควรรวม เพราะเป็นต้นทุนถือครองที่กระทบเงินสดสุทธิของเจ้าของ
ควรตรวจอะไรจากนิติบุคคล?
ตรวจข้อบังคับอาคาร ระเบียบส่วนกลาง การจอดรถ ขั้นตอนแจ้งผู้พักอาศัย ค่าส่วนกลางค้าง และข้อกำหนดเกี่ยวกับการเช่า
หน้าแนะนำภายใน BKKasset.com
- หน้าค้นหาคอนโดใกล้รถไฟฟ้า
- เครื่องมือคำนวณ Rental Yield
- หน้าประกาศขายหรือเช่าในทำเลที่เกี่ยวข้อง
- เครื่องมือประเมินกำลังซื้อ
