กำลังดูคอนโดเพื่อปล่อยเช่าแล้วไม่แน่ใจว่าควรเชื่อค่า Yield ในประกาศหรือไม่? การคำนวณที่ใช้ตัดสินใจจริงต้องนำค่าเช่า ห้องว่าง ค่าใช้จ่าย และเงินลงทุนมาอยู่บนฐานเดียวกัน ไม่ใช่เลือกดูเพียงเปอร์เซ็นต์ที่สูงที่สุด
ตั้งฐานก่อนคำนวณ Yield
Yield คืออัตราผลตอบแทนจากรายได้เมื่อเทียบกับมูลค่าหรือเงินลงทุนในช่วงเวลาหนึ่ง สำหรับคอนโดปล่อยเช่า ผลลัพธ์จะต่างกันเมื่อใช้ราคาซื้อ มูลค่าตลาด หรือเงินสดที่จ่ายจริงเป็นฐาน จึงควรระบุให้ชัดว่าต้องการคัดกรองห้อง วัดผลทรัพย์ที่ถืออยู่ หรือดูเงินสดหลังผ่อนสินเชื่อ
3 สูตรที่ควรรู้
Gross Rental Yield
สูตรคือ ค่าเช่าต่อปี หารด้วยราคาซื้อหรือมูลค่าทรัพย์ แล้วคูณ 100 เหมาะกับการเปรียบเทียบเบื้องต้น แต่ยังไม่หักห้องว่าง ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม ค่าบริหาร และค่าใช้จ่ายวันซื้อ
Net Rental Yield
สูตรคือ รายได้ค่าเช่าต่อปีหลังหักค่าใช้จ่าย หารด้วยต้นทุนที่กำหนด แล้วคูณ 100 ควรพิจารณาช่วงไม่มีผู้เช่า ค่าส่วนกลาง งานดูแลรักษา เฟอร์นิเจอร์ ภาษีหรือประกันภัยตามกรณี และค่าบริหารหาผู้เช่า หากรวมค่าปรับปรุงหรือค่าโอนในฐานลงทุน ต้องใช้เกณฑ์เดียวกันทุกห้อง
Cash on Cash Rental Yield
วิธีนี้เปรียบเทียบกระแสเงินสดสุทธิกับเงินสดที่เจ้าของจ่ายจริง เช่น เงินดาวน์ ค่าใช้จ่ายซื้อ และค่าปรับปรุง หากกู้ซื้อ ควรแยกค่างวด ดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายสินเชื่อให้เห็นชัด วิธีนี้เหมาะกับการดูว่าทรัพย์สร้างหรือดูดเงินสดระหว่างถือครองอย่างไร และไม่ควรเทียบตรง ๆ กับ Gross Yield
ข้อมูลที่ต้องเก็บก่อนใส่สูตร
- รายได้: ค่าเช่าของห้องใกล้เคียง เงื่อนไขสัญญา และรายการที่ผู้เช่าหรือเจ้าของรับผิดชอบ
- ห้องว่าง: เวลาที่ใช้เปลี่ยนผู้เช่า ทำความสะอาด และซ่อมแซม
- ต้นทุน: ค่าส่วนกลาง งานซ่อม เฟอร์นิเจอร์ ค่าบริหาร และค่าใช้จ่ายวันซื้อ
- ทำเลและสภาพคล่อง: เส้นทางไปสถานีรถไฟฟ้า สิ่งอำนวยความสะดวก คู่แข่ง และความง่ายในการขายต่อ
ค่าเช่าควรอ้างอิงจากห้องเทียบเคียงในทำเลและสภาพใกล้กัน ไม่ใช่ตัวเลขคาดหวังที่ไม่มีข้อมูลรองรับ เพราะการปล่อยเช่าอาจไม่เต็มทั้งปี
อ่านผลให้รอบด้าน
ห้องที่มี Yield สูงกว่าอาจเสี่ยงห้องว่าง การซ่อม หรือราคาขายต่อมากกว่า ผู้ซื้อควรทำทั้งกรณีฐานและกรณีระมัดระวัง โดยลดรายได้หรือเพิ่มค่าใช้จ่ายตามเหตุผลที่อธิบายได้ และไม่ถือผลลัพธ์เป็นการรับประกันกำไร
กรมที่ดินระบุว่าระบบคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเป็นเพียงการคำนวณเบื้องต้น หากสงสัยควรสอบถามสำนักงานที่ดินโดยตรง [2] ขณะที่ข้อมูลสินเชื่อของ ธปท. มีไว้เพื่อเปรียบเทียบเบื้องต้น อัตราที่ได้รับจริงอาจต่างกันตามความเสี่ยงและลักษณะที่อยู่อาศัย จึงควรถามผู้ให้กู้ก่อนทำประมาณการ [3]
เครื่องมือของ BKKasset
เริ่มจาก เครื่องมือคำนวณ Rental Yield แล้วตรวจ เครื่องมือคำนวณสินเชื่อ และ เครื่องมือประเมินกำลังซื้อ หากต้องการดูคู่แข่ง ให้ค้นจาก หน้าประกาศเช่าคอนโด ในทำเลเดียวกัน
คำถามที่พบบ่อย
Yield เท่าไรจึงคุ้ม?
ไม่มีเปอร์เซ็นต์เดียวที่เหมาะกับทุกทำเล ควรเทียบ Net Yield กับความเสี่ยง ห้องว่าง ต้นทุนเงิน และสภาพคล่องของทรัพย์ประเภทเดียวกัน
ควรใช้ราคาซื้อหรือมูลค่าตลาด?
ราคาซื้อรวมต้นทุนเหมาะกับการวัดผลตั้งต้น ส่วนมูลค่าตลาดเหมาะกับการดูรายได้เทียบกับเงินที่ผูกอยู่ในทรัพย์ ควรระบุฐานให้ชัดและใช้สม่ำเสมอ
Net Yield ต้องหักดอกเบี้ยหรือไม่?
ขึ้นอยู่กับนิยาม หากวัดคุณภาพทรัพย์อาจแยกต้นทุนการเงินไว้ต่างหาก แต่ถ้าดูเงินสดที่เหลือจริง ควรรวมผลกระทบจากสินเชื่อใน Cash on Cash
สรุป
การคำนวณ Yield คอนโดควรเลือกก่อนว่าจะวัดรายได้ขั้นต้น รายได้หลังต้นทุน หรือเงินสดของเจ้าของ จากนั้นใช้ข้อมูล ทดสอบกรณีต่างและพิจารณาทำเล ความต้องการเช่า ภาระผ่อน และสภาพคล่องขายต่อ Yield เป็นเครื่องมือประกอบการตัดสินใจ ไม่ใช่คำตอบเดียว
