กำลังดูคอนโดเพื่อปล่อยเช่าและพบว่า Yield ของห้องดูน่าสนใจใช่ไหม? ก่อนตัดสินใจจากค่าเช่าที่คาดหวังเพียงอย่างเดียว ควรแยกให้ชัดระหว่างผลตอบแทนขั้นต้นกับผลตอบแทนหลังหักต้นทุน เพราะต้นทุนจริงอาจต่างจากตัวเลขในประกาศได้
เริ่มจากเงินลงทุนรวม ไม่ใช่ราคาห้องอย่างเดียว
การเปรียบเทียบ Rental Yield ควรเริ่มจากเงินลงทุนรวม ซึ่งอาจประกอบด้วยราคาซื้อ ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายวันโอนตามที่ตกลง ค่าแต่งห้อง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ค่านายหน้า และงบแก้ไขห้องก่อนส่งมอบผู้เช่า หากใช้สินเชื่อ ควรแยกผลตอบแทนทรัพย์สินออกจากดอกเบี้ยและค่างวดของผู้ซื้อ
Gross Rental Yield ใช้คัดกรอง แต่ยังไม่ใช่คำตอบ
สูตรผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้น คือ (ค่าเช่าที่ได้รับทั้งปี ÷ เงินลงทุนรวม) × 100 สูตรนี้ช่วยเปรียบเทียบห้องหลายแห่งได้เร็ว แต่ยังไม่สะท้อนต้นทุนการถือครอง จึงไม่ควรใช้เป็นเหตุผลเดียวในการซื้อหรือกำหนดราคาขาย
ค่าเช่าที่นำมาใช้ควรอ้างอิงจากห้องที่มีขนาด สภาพ เฟอร์นิเจอร์ ชั้น และระยะเดินทางใกล้เคียงกัน ควรแยกให้ได้ว่าราคาในตลาดเป็นราคาเสนอเช่าหรือเป็นค่าเช่าที่มีผู้เช่าอยู่จริง เพราะจำนวนห้องคู่แข่งและการต่อรองของผู้เช่าอาจทำให้รายได้จริงลดลง
Net Rental Yield ช่วยเห็นต้นทุนที่มักถูกมองข้าม
ผลตอบแทนสุทธิประเมินได้จาก (ค่าเช่าที่ได้รับทั้งปี − ค่าใช้จ่ายถือครองและปล่อยเช่า) ÷ เงินลงทุนรวม × 100 แก่นของสูตรคือบันทึกต้นทุนที่เจ้าของต้องจ่ายจริง และทดสอบว่ารายได้ยังเพียงพอเมื่อสถานการณ์ไม่เป็นไปตามแผน
- ค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายพิเศษของนิติบุคคลอาคารชุด หากมี
- ค่าซ่อมบำรุง ค่าเปลี่ยนอุปกรณ์ และงบดูแลเฟอร์นิเจอร์
- ค่านายหน้าหรือค่าใช้จ่ายเพื่อหาผู้เช่า
- รายได้ที่หายไปในช่วงห้องว่าง และความเสี่ยงจากการชำระล่าช้า
- ภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกิดตามฐานะของผู้ถือครอง
การหักค่าใช้จ่ายเพื่อภาษีไม่จำเป็นต้องเท่ากับค่าใช้จ่ายเงินสดของการลงทุน กรมสรรพากรมีหลักเกณฑ์เฉพาะสำหรับรายได้จากการให้เช่า ขณะที่ Net Rental Yield ควรสะท้อนเงินที่เจ้าของจ่ายจริงด้วย
ทดสอบสมมติฐานก่อนตัดสินใจ
ควรคำนวณอย่างน้อยกรณีฐานตามค่าเช่าที่ตรวจสอบได้ กรณีห้องว่างนานขึ้น และกรณีต้องซ่อมแซมเพิ่มเติม วิธีนี้ช่วยทดสอบว่ากระแสเงินสดยังรับได้หรือไม่ ส่วนเจ้าของห้องที่เตรียมขายควรมีข้อมูลค่าเช่าจริง สัญญาเช่าปัจจุบัน และประวัติการดูแลห้อง เพื่อให้นายหน้าสื่อสารกับผู้สนใจได้ชัดเจนกว่าการระบุ Yield โดยไม่อธิบายที่มา
ทำเลใกล้รถไฟฟ้า แหล่งงาน หรือห้างอาจช่วยเข้าถึงผู้เช่าคนละกลุ่ม แต่ไม่ได้หมายความว่าทุกห้องจะปล่อยเช่าได้ง่ายเท่ากัน ควรดูสภาพอาคาร กติกาการเช่าของนิติบุคคล และห้องคู่แข่งควบคู่กัน
สรุปก่อนเชื่อ Yield ในประกาศ
ให้ตรวจว่าเงินลงทุนรวมได้รวมค่าแต่งห้องและค่าใช้จ่ายวันโอนแล้วหรือไม่ ค่าเช่าเป็นรายรับจริงหรือราคาเสนอเช่า และมีการหักต้นทุนรายปีรวมถึงช่วงห้องว่างแล้วหรือยัง Yield ที่นำไปใช้ตัดสินใจได้ คือผลลัพธ์ที่อธิบายที่มาของรายได้ ต้นทุน และความเสี่ยงได้ครบ ไม่ใช่ตัวเลขที่สูงที่สุดบนกระดาษ
คำถามที่พบบ่อย
Gross Rental Yield กับ Net Rental Yield ต่างกันอย่างไร?
Gross Rental Yield ดูรายได้ค่าเช่าเทียบเงินลงทุนรวมแบบรวดเร็ว ส่วน Net Rental Yield หักต้นทุนถือครองและปล่อยเช่า จึงใกล้เคียงภาพกระแสเงินสดจากทรัพย์สินมากกว่า
ใช้ค่าเช่าจากประกาศมาคำนวณได้หรือไม่?
ใช้เป็นข้อมูลตั้งต้นได้ แต่ควรเทียบหลายห้องที่ใกล้เคียงกัน และตรวจสอบว่ามีการเช่าจริงหรือไม่ เพื่อไม่ให้ประมาณรายได้สูงเกินไป
ควรหักดอกเบี้ยสินเชื่อใน Net Rental Yield หรือไม่?
ควรแยกวิเคราะห์ ผลตอบแทนของทรัพย์สินควรเห็นก่อนภาระการเงิน ขณะที่ผู้ซื้อควรนำดอกเบี้ย ค่างวด และเงินลงทุนของตนมาวิเคราะห์กระแสเงินสดเพิ่มเติม
หน้าที่แนะนำใน BKKasset.com
- เครื่องมือคำนวณ Rental Yield
- หน้าค้นหาคอนโดใกล้รถไฟฟ้า
- เครื่องมือคำนวณสินเชื่อ
- หน้าประกาศเช่าคอนโดในทำเลที่สนใจ
แหล่งข้อมูลภายนอก
ข้อมูลภาษีและเงื่อนไขการเช่าอาจเปลี่ยนแปลงได้ ควรตรวจสอบหลักเกณฑ์ล่าสุดกับกรมสรรพากร นิติบุคคลอาคารชุด และผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องก่อนทำสัญญาหรือนำไปยื่นภาษี
