กำลังดูคอนโดเพื่อปล่อยเช่าแล้วพบว่าประกาศระบุ Rental Yield สูง แต่ไม่แน่ใจว่าหลังหักห้องว่างและต้นทุนจะเหลือเท่าไรใช่หรือไม่? การคำนวณ Rental Yield คอนโดจึงต้องแยกสูตรและต้นทุนก่อนเปรียบเทียบห้องหรือทำเล
Rental Yield มีหลายวิธีคำนวณ
Yield คืออัตรารายได้จากทรัพย์สินเมื่อเทียบกับเงินลงทุน CBRE ระบุว่าไม่ควรใช้ Yield เป็นเกณฑ์เดียว แต่ควรดูทำเล ต้นทุน และความเสี่ยง[1]
| ประเภท | สูตรโดยย่อ | ใช้ดูอะไร |
|---|---|---|
| Gross Rental Yield | (ค่าเช่ารายปี ÷ ราคาซื้อ) × 100 | คัดกรองเบื้องต้น |
| Net Rental Yield | ((ค่าเช่ารายปี − ค่าใช้จ่ายรายปี) ÷ ต้นทุนซื้อ) × 100 | รายได้หลังหักต้นทุน |
| Cash-on-Cash | (กระแสเงินสดสุทธิ ÷ เงินสดที่จ่ายจริง) × 100 | ผลต่อเงินก้อนของผู้กู้ |
Gross ใช้ดูภาพแรก แต่ยังไม่หักห้องว่างและค่าใช้จ่าย ส่วน Net ต้องระบุรายการต้นทุน และ Cash-on-Cash ต้องกำหนดเงินสดที่จ่ายจริงให้ชัด แนวคิดนี้สอดคล้องกับแหล่งข้อมูลอ้างอิง[1] [2]
วิธีคำนวณจากข้อมูลจริง
ใช้ค่าเช่าที่มีหลักฐาน
สำรวจประกาศในโครงการหรือทำเลใกล้เคียง โดยเทียบขนาดห้อง ชั้น วิว เฟอร์นิเจอร์ และระยะถึง BTS หรือ MRT แยกค่าเช่าที่ประกาศออกจากค่าเช่าที่ปิดดีลได้จริง และกันช่วงห้องว่างไว้ เพราะรายได้ทั้งปีอาจไม่เต็มสิบสองเดือน
รวมต้นทุนและแยกผลของสินเชื่อ
ควรพิจารณาค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม ค่าจัดหาผู้เช่า ค่าบริหารจัดการ ประกันภัย และภาษี หากกู้ซื้อ ให้คำนวณ Cash-on-Cash โดยหักต้นทุนทางการเงินออกจากกระแสเงินสดสุทธิ แล้วเทียบกับเงินสดที่ใส่จริง เงินดาวน์น้อยอาจทำให้ตัวเลขดูสูง แต่ความเสี่ยงเพิ่มจากภาระผ่อน อัตราดอกเบี้ยที่อาจเปลี่ยน และช่วงไม่มีผู้เช่า จึงไม่ใช่กำไรที่รับประกัน
ปัจจัยที่ทำให้ Yield เปลี่ยน
ทำเลใกล้รถไฟฟ้า สถานศึกษา แหล่งงาน และศูนย์การค้าอาจช่วยเข้าถึงผู้เช่าได้กว้างขึ้น แต่ไม่รับประกันผู้เช่า ห้องที่ตั้งราคาสูงเกินตลาดหรือมีคู่แข่งมากอาจว่างนาน และห้องค่าเช่าสูงอาจมีต้นทุนดูแลมากกว่าที่คาด ควรดูสภาพคล่องในการขายต่อหากตลาดเช่าชะลอตัว
หมายเหตุ: ค่าธรรมเนียมโอนหรือจำนอง ภาษี และเงื่อนไขสินเชื่ออาจเปลี่ยนแปลงได้ มาตรการลดค่าธรรมเนียมของกรมที่ดินมีเงื่อนไขและช่วงเวลาบังคับใช้เฉพาะ จึงควรตรวจสอบกับหน่วยงานหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนทำธุรกรรม[3]
เช็กลิสต์ก่อนใช้ตัวเลขตัดสินใจ
- ตรวจว่าราคาที่ใช้เป็นราคาซื้อจริงหรือราคาเสนอขาย และรวมค่าใช้จ่ายวันซื้อแล้วหรือยัง
- เปรียบเทียบค่าเช่าจากห้องใกล้เคียงหลายรายการ พร้อมดูประกาศค้างอยู่
- แยกค่าส่วนกลาง ห้องว่าง ค่าบริหาร ค่าซ่อม และต้นทุนสินเชื่อ
- ทดสอบกรณีรายได้ลดลงหรือมีค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่
ผู้ซื้อสามารถดู หน้าค้นหาคอนโดตามรถไฟฟ้า เพื่อเทียบทำเล ใช้ เครื่องมือคำนวณสินเชื่อ และตรวจสอบ เครื่องมือประเมินกำลังซื้อ ก่อนสรุปเงินลงทุน
คำถามที่พบบ่อย
Gross Rental Yield สูง แปลว่าควรซื้อหรือไม่?
ไม่เสมอไป เพราะ Gross ยังไม่หักห้องว่าง ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม ภาษี และต้นทุนอื่น ควรดู Net กระแสเงินสด ทำเล และสภาพคล่องควบคู่กัน
ควรใช้ราคาซื้อหรือราคาประเมินเป็นตัวหาร?
ต้องระบุฐานให้ชัด หากวิเคราะห์เงินลงทุนของตนเองให้ใช้ต้นทุนซื้อรวมที่จ่ายจริง แต่หากเปรียบเทียบมูลค่าทรัพย์ปัจจุบันให้ใช้มูลค่าตลาด และอย่าปะปนกัน
ถ้ากู้ธนาคาร ควรดู Yield แบบใด?
ดู Net Rental Yield เพื่อประเมินทรัพย์ และ Cash-on-Cash เพื่อประเมินเงินสดกับภาระผ่อน โดยตรวจอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขล่าสุดกับธนาคาร
สรุป
การคำนวณ Rental Yield คอนโดควรเริ่มจากค่าเช่าที่มีหลักฐาน หักต้นทุนการถือครอง และแยกผลของสินเชื่อ Gross ช่วยคัดกรอง ส่วน Net และ Cash-on-Cash ช่วยให้เห็นความเสี่ยงกับเงินสดที่ต้องรับผิดชอบชัดขึ้น เมื่อใช้ร่วมกับทำเล ความต้องการเช่า และสภาพคล่อง ผู้ซื้อ เจ้าของห้อง นักลงทุน และนายหน้าตัดสินใจบนสมมติฐานเดียวกัน
