ในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569 ที่ราคาขายเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่ขยับสู่ระดับสูงสุดตั้งแต่ปี 2563 การตามหาคอนโดราคาไม่แพงกลับกลายเป็นภารกิจที่ท้าทายและน่าสนใจยิ่งขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการระดับใหญ่เลือกเจาะกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง โครงการราคาเริ่มต้น 1-3 ล้านบาทใกล้แนวรถไฟฟ้าจึงเป็นหนึ่งในหนู่นที่ทั้งผู้ซื้อยุคแรกทำงานและนักลงทุนยังเข้าถึงได้ บทความนี้จะพาไปดูว่าตลาดคอนโดราคาไม่แพงอยู่ตรงไหนของกราฟตลาด อ่านเกมผู้พัฒนาคืออะไร และมีวิธีเลือกโครงการให้คุ้มค่าปลอดภัยอย่างไร
ภาพรวมตลาดคอนโดราคาไม่แพงปี 2569
ข้อมูลจากฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่าคอนโดเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ ครึ่งปีแรก 2569 มีสะสมประมาณ 9,501 ยูนิต เพิ่มขึ้น 42% จากครึ่งปีแรกของปี 2568 ทว่าราคาขายเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่ขยับสู่ราว 120,360 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสูงที่สุดตั้งแต่ปี 2563 เพราะผู้พัฒนาเลือกเปิดโครงการในทำเลใกล้รถไฟฟ้าและยกระดับกลุ่มเป้าหมายให้มีกำลังซื้สูงขึ้น ความหมายโดยตรงคือซัพพลายในเซกเมนต์ราคาต่ำยิ่งหายาก ขณะที่ดีมานด์จากกลุ่มเริ่มทำงานและนักลงทุนรายย่อยยังคงมาก
นอกจากนี้ คลอลิเออร์ ประเทศไทย คาดว่าโครงการเปิดใหม่ทั้งปี 2569 จะอยู่ที่ราว 15,000 ยูนิต ลดลงประมาณ 12.33% จากปีก่อน และยูนิตค้างตลาดส่วนใหญ่เป็นคอนโดพร้อมอยู่ที่มีต้นทุนเดิม ไม่ได้ปรับราคาตามตลาด จึงเป็นช่วงเวลาที่ผู้ซื้องบจำกัดมีอำนาจต่อรองมากขึ้นทั้งต่อโครงการใหม่และตลาดมือสอง
| ตัวชี้วัดตลาด ครึ่งปีแรก 2569 | ข้อมูล | ความหมายต่อผู้ซื้องบจำกัด |
|---|---|---|
| คอนโดเปิดใหม่สะสม (H1/2569) | ประมาณ 9,501 ยูนิต (▲ +42% จาก H1/2568) | ซัพพลายกลับมาแต่กระจุกตัวในคอนโดเรทสูงขึ้น |
| ราคาขายเฉลี่ยเปิดใหม่ | ประมาณ 120,360 บาท/ตร.ม. (สูงสุดตั้งแต่ 2563) | คอนโดงบ 1-3 ล้านยิ่งหายาก ต้องเลือกทำเลชั้นนอกและยูนิตเล็ก |
| ที่ตั้งโครงการเปิดใหม่ Q2/2569 | ประมาณ 90% อยู่นอก CBD ตามแนวรถไฟฟ้า | ทำเลใกล้รางยังเป็นตัวชี้วัดคุณค่าและสภาพคล่องของตลาดเงินง่าย |
| แนวโน้มโครงการทั้งปี 2569 | ประมาณ 17,000-20,000 ยูนิต | ตลาดไม่ล้นซัพพลายแต่ยังติดปัญหาการอนุมัติสินเชื่อ |
ทำเลและตัวอย่างโครงการ condos งบไม่เกิน 3 ล้านใกล้รถไฟฟ้า
จุดหวานของคอนโดราคาไม่แพงปีนี้อยู่ในช่วงราคา 2-3 ล้านบาท หรือไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตร ตามแนวรถไฟฟ้าเมืองชั้นในและต่อเนื่องออกไปทั้ง BTS และ MRT ทั้งแนวเก่าและสายใหม่อย่างสีแดงที่เชื่อมต่อชานเมืองเข้าดอนเมืองอย่างรวดเร็ว ตารางต่อไปนี้สรุปตัวอย่างโครงการที่ราคาเริ่มต้นน่าสนใจในปี 2569
| โครงการ | ทำเล-ความใกล้ราง | ราคาเริ่มต้น (ล้านบาท) |
|---|---|---|
| เพลส 168 ปิ่นเกล้า (LPN) | ปิ่นเกล้า ใกล้ MRT ท่าพระ | เริ่มต้น 1.99 |
| ศุภาไลย์ ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์ | ใกล้ MRT ท่าพระ (Interchange) 150 ม. | เริ่มต้น 2.15 (เฉลี่ย ~75,700 บาท/ตร.ม.) |
| ASPIRE รัชโยธิน | ใกล้ BTS รัชโยธิน 350 ม. | เริ่มต้น 2.25 |
| ASPIRE เอราวรรณ ไพรม์ | ติด BTS ช้างเอราวรรณ | เริ่มต้น 2.39 |
| ASPIRE รัตนาธิเบศร์ เวสต์ตัน | ใกล้ MRT บางกระสอ 200 ม. | เริ่มต้น 1.75 |
| กู๊ดเดย์ สุขุมวิท 93 (AP) | ใกล้ BTS บางจาก | เริ่มต้น 1.89 |
| LIFE สาทร เซียร์รา | ใกล้ BTS ตลาดพลู 150 ม. | เริ่มต้น 2.79 |
| เดอะวิลล์ เอ็กซ์เพรส | ใกล้ BTS เสนานิคม 80 ม. | เริ่มต้น 2.90 |
อะไรที่บังคับราคาให้ยังคุ้มหรือไม่คุ้ม
เกมของผู้พัฒนา: พร้อมอยู่ ยูนิตเล็ก ลดความเสี่ยงโอน
สัญญาณที่เด่นที่สุดของตลาดปีนี้คือผู้ประกอบการหันมาเปิดขายโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่มากขึ้น โดยเฉพาะโครงการไม่ใหญ่นักในระดับราคาตั้งแต่ 100,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป กลยุทธ์นี้ช่วยให้ผู้ซื้อเห็นสินค้าจริงและลดความเสี่ยงที่ลูกค้าจะโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ซึ่งเป็นปัญหาใหญ่ของตลาดจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังสูง ส่วนยูนิตขนาดเล็ก 24-35 ตารางเมตรที่ราคาตั้งต้น 1.xx-2.x ล้านบาท กลายเป็นพระเอกเพราะรวมเงินกู้ต่ำผ่านด่านแบงก์ง่ายขึ้น
ตลาดราคาต่ำและโครงการที่อยู่นอกแนวรถไฟฟ้าอาจยังเผชิญแรงกดดันต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากปัญหาสินเชื่อและความไม่มั่นใจของผู้บริโภค การเลือกโครงการที่มีความคุ้มค่าจึงควรจับตาโปรเจกต์พร้อมอยู่ที่ดึงดูดผู้ซื้อจริงได้ชัดเจน
ความเสี่ยงที่ต้องไม่หลงลืม
ด้านกลับของตลาดเงินง่ายคืออุปทานคอนโดค้างตลาดจำนวนมาก และการเปิดตัวใหม่ที่น้อยลงทำให้บางทำเลชานเมืองไกลติดเงินทุนได้ การตัดสินใจซื้อคอนโดยูนิตเล็กราคาต่ำจึงควรยึดหลักสามข้อ หนึ่ง ต้องอยู่ในรัศมีเดินเท้าถึงสถานีรถไฟฟ้าเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงด้านสภาพคล่องทั้งการขายต่อและการเช่า สอง ต้องตรวจสอบความสามารถในการผ่านสินเชื่อของตัวเองก่อนจองจริง ไม่ใช่หลังวางเงินจอง และสาม ควรเปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตรกับโครงการใกล้เคียง และดูราคาตลาดมือสองของโครงการเดียวกันว่าไม่ต่างกันเกินนัก
สรุป: หน้าต่างโอกาสของผู้ซื้องบจำกัดในปี 2569
แม้ราคาเฉลี่ยตลาดขยับสูงขึ้นและคอนโดเปิดใหม่ทั้งปีคาดว่าไม่เกิน 20,000 ยูนิต ปี 2569 ยังเป็นปีที่มีคอนโดพร้อมอยู่ค้างตลาดราคาเดิมรอผู้ซื้ออยู่ และยูนิตเล็กราคาเริ่มต้น 1.75-2.99 ล้านบาทใกล้แนว BTS-MRT ก็ยังหาได้จริงทั้งตัวเมืองชั้นนอกและต่อเนื่องชานเมือง สำหรับผู้ซื้อยุคแรกทำงานที่อยากมีทรัพย์สินชิ้นแรก หรือนักลงทุนที่มองการปล่อยเช่าเก็บ Yield จากกลุ่มนักศึกษาและพนักงานรุ่นใหม่ การเข้าชิ้นในตลาดช่วงนี้ด้วยการคัดเลือกทำเลใกล้ราง เช็กสภาพคล่อง และตรวจสอบความพร้อมสินเชื่อให้ชัดเจน ก็จะได้คุณค่าที่คุ้มกับเงินทุกบาทที่ลงทุน
