ก่อนวางเงินจองคอนโด คุณตรวจเฉพาะราคาและทำเล หรือดูสิทธิ เอกสาร และภาระที่อาจติดมากับห้องแล้ว? กฎหมายคอนโดครอบคลุมทั้งโฆษณา สัญญา ทรัพย์ส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วม การรู้จุดตรวจสอบช่วยลดข้อโต้แย้งสำหรับผู้ซื้อ เจ้าของทรัพย์ นักลงทุน และนายหน้า
สิทธิในห้องและทรัพย์ส่วนกลาง
พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้การถือกรรมสิทธิ์ประกอบด้วยทรัพย์ส่วนบุคคลในห้องและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เช่น โครงสร้างและระบบที่ใช้ร่วมกัน [1] เจ้าของห้องจึงต้องปฏิบัติตามข้อบังคับ และร่วมรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลาง
- ขอข้อบังคับฉบับล่าสุด เพื่อตรวจเรื่องการปรับปรุงห้อง การจอดรถ การใช้ส่วนกลาง และการปล่อยเช่า
- ขออัตราค่าส่วนกลาง เงินกองทุน และข้อมูลค่าใช้จ่ายพิเศษที่อาจเรียกเก็บ
- ตรวจว่าเฟอร์นิเจอร์ ที่จอดรถ หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตกลงซื้อมีเงื่อนไขการใช้เฉพาะหรือไม่
โฆษณาและสัญญาต้องตรงกัน
เปรียบเทียบแปลน ขนาดห้อง รายการวัสดุ เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ที่จอดรถ และส่วนกลางกับเอกสารที่จะลงนาม สคบ. แนะนำให้ตรวจห้องจริงให้ตรงกับโฆษณาและสัญญา รวมถึงกำหนดก่อสร้างและการรับประกันความเสียหาย [3] ห้องมือสองควรระบุสภาพห้อง รายการของที่ส่งมอบ และวันรับกุญแจเป็นลายลักษณ์อักษร
โครงการใหม่ควรเก็บโบรชัวร์ ใบเสนอราคา และข้อความยืนยันไว้ เพราะข้อมูลโฆษณาบางส่วนอาจเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา [1] อย่าพึ่งพาคำรับรองปากเปล่าเมื่อรายละเอียดมีผลต่อราคาและการใช้งาน
เอกสารและค่าใช้จ่ายก่อนโอน
ห้องมือสองควรขอหนังสือรับรองการปลอดหนี้ฉบับล่าสุด และตรวจยอดค่าส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายพิเศษกับนิติบุคคลโดยตรง กรมที่ดินระบุว่าการโอนห้องชุดต้องแสดงหนังสือรับรองนี้ และห้องต้องปลอดจากหนี้ที่เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามกฎหมาย [2] ตรวจชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ เลขที่ห้อง พื้นที่ และภาระจำนองให้ตรงกันด้วย
- เงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์
- ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีหรืออากร และค่าจดจำนองตามข้อตกลง
- ค่าส่วนกลางล่วงหน้า เงินกองทุน ค่าจอดรถ และค่าปรับปรุงห้อง
- ค่าประเมินหลักประกันและค่าใช้จ่ายสินเชื่อ หากกู้ธนาคาร
ผู้กู้ควรดูเงินคงเหลือหลังหักค่าใช้จ่ายจำเป็นและหนี้เดิม ธนาคารแห่งประเทศไทยให้แนวคิดว่าภาระหนี้ทุกประเภทรวมกันไม่ควรเกินหนึ่งในสามของรายได้ต่อเดือน แต่ไม่ใช่การรับรองผลอนุมัติสินเชื่อ [4] ต้องสอบถามธนาคารเรื่องดอกเบี้ยและเงื่อนไขล่าสุดก่อนตัดสินใจ
เครื่องมือช่วยวางแผน
ผู้ซื้อใช้ เครื่องมือประเมินกำลังซื้อ และ เครื่องมือคำนวณสินเชื่อ ของ BKKasset.com แล้วเปรียบเทียบห้องจาก หน้าประกาศขายคอนโด ได้ แต่ข้อมูลเหล่านี้ไม่ใช่การรับรองว่าจะกู้ผ่านหรือขายต่อได้ตามคาด
หมายเหตุ: กฎหมาย ภาษี ค่าธรรมเนียม และมาตรการรัฐอาจเปลี่ยนแปลง ควรตรวจสอบกับกรมที่ดิน นิติบุคคลอาคารชุด ธนาคาร หรือผู้เชี่ยวชาญก่อนลงนามและก่อนโอน
สรุป
เริ่มจากอ่านข้อบังคับและค่าใช้จ่ายของอาคาร ตรวจสัญญาให้ตรงกับโฆษณา ขอใบปลอดหนี้ ตรวจกรรมสิทธิ์และภาระจำนอง แล้วจึงสรุปเงินก้อนกับภาระรายเดือน หากข้อมูลยังไม่ชัด ควรขอคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจ่ายเงิน
คำถามที่พบบ่อย
ต้องอ่านข้อบังคับนิติบุคคลก่อนซื้อหรือไม่?
ควรอ่าน เพราะอาจกำหนดการใช้ส่วนกลาง การปรับปรุงห้อง การจอดรถ การปล่อยเช่า และวิธีเรียกเก็บค่าใช้จ่าย
ใบปลอดหนี้คอนโดขอจากใคร?
ขอจากนิติบุคคลอาคารชุด ควรเป็นฉบับล่าสุดและตรวจยอดค้างหรือค่าใช้จ่ายพิเศษก่อนวันโอน
ค่าโอนและภาษีต้องจ่ายเท่าไร?
ขึ้นกับประเภทคู่สัญญา ราคาประเมิน เงื่อนไขธุรกรรม และมาตรการช่วงนั้น ให้ระบุผู้รับผิดชอบในสัญญาและตรวจยอดกับสำนักงานที่ดิน
