กำลังจะปล่อยคอนโดให้เช่า แต่ไม่แน่ใจว่าควรตั้งค่าเช่าเท่าไรจึงจะมีผู้สนใจและไม่ทำให้กระแสเงินสดตึงเกินไปใช่ไหม? ราคาที่ตั้งสูงอาจทำให้ห้องว่างนาน ขณะที่ราคาต่ำเกินไปอาจไม่พอชดเชยค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม และค่าใช้จ่ายระหว่างถือครอง จึงต้องมองทั้งรายรับจริง ต้นทุน และสภาพคล่อง
ตั้งราคาค่าเช่าจากตลาดจริง
สำรวจห้องที่ใกล้เคียงกันในทำเลเดียวกัน โดยเทียบประเภทห้อง ขนาด เฟอร์นิเจอร์ ชั้น วิว สภาพห้อง และระยะทางถึงรถไฟฟ้าหรือแหล่งงาน ห้องในโครงการเดียวกันอาจมีค่าเช่าต่างกันจากตำแหน่งและการตกแต่ง จึงไม่ควรใช้ห้องที่มีคุณสมบัติต่างกันมากเป็นตัวเปรียบเทียบเพียงรายการเดียว
แยกราคาประกาศออกจากราคาที่ปิดจริง
ราคาบนประกาศเป็นเพียงราคาทดลองตลาด ควรติดตามระยะเวลาที่ห้องประกาศ การลดราคา และคำถามของผู้เช่า โดยไม่สรุปว่าราคาหนึ่งจะใช้ได้กับทุกห้อง
คำนวณต้นทุนก่อนดูผลตอบแทน
รายรับค่าเช่าต่อเดือนยังไม่ใช่กำไรสุทธิ ควรรวมค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมและเปลี่ยนอุปกรณ์ ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าทำความสะอาด ค่านายหน้า ค่าเดินทาง เงินสำรองช่วงห้องว่าง และค่างวดสินเชื่อไว้ในแผน เพื่อเห็นกระแสเงินสดชัดเจน
- ต้นทุนประจำ เช่น ค่าส่วนกลาง ภาระสินเชื่อ และประกัน
- ต้นทุนตามรอบผู้เช่า เช่น ทาสี ซ่อมอุปกรณ์ ทำความสะอาด และเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์
- ต้นทุนจากความว่าง คือรายได้ที่หายไป ขณะที่ค่าใช้จ่ายบางรายการยังเกิดขึ้น
- ภาษีและเอกสาร ควรเก็บหลักฐานรายรับรายจ่าย และตรวจหน้าที่ล่าสุดกับกรมสรรพากรหรือผู้เชี่ยวชาญ
หากใช้ Rental Yield ควรแยก Gross Yield ซึ่งยังไม่หักต้นทุน ออกจาก Net Yield ที่สะท้อนค่าใช้จ่ายมากกว่า และระบุให้ชัดว่าใช้ราคาซื้อหรือเงินลงทุนรวมเป็นฐาน
สภาพคล่องสำคัญพอ ๆ กับค่าเช่า
ห้องค่าเช่าสูงอาจปล่อยยาก หากกลุ่มผู้เช่าน้อย ทำเลเดินทางลำบาก หรือมีเงื่อนไขจำกัด ควรดูจำนวนห้องคู่แข่ง ความถี่ของประกาศ ระยะเวลาที่ห้องว่าง และสิ่งที่ผู้เช่าใช้จริง เช่น รถไฟฟ้า ร้านค้า หรือสถานศึกษา ข้อมูลนี้สำคัญต่อเจ้าของ นักลงทุน และผู้ซื้อที่อาจขายต่อ
ไม่มีค่าเช่าระดับใดรับประกันว่าจะมีผู้เช่าตลอดปี ควรเตรียมเงินสำรองและจุดปรับราคา
เช็กลิสต์ก่อนปล่อยเช่า
เจ้าของควรกำหนดกลุ่มผู้เช่า ตรวจห้องและอุปกรณ์ ทำรายการทรัพย์สิน และเขียนเงื่อนไขสัญญาเรื่องการแจ้งซ่อม ค่าเสียหาย และคืนเงินประกันให้ชัดเจน ผู้ซื้อหรือนักลงทุนควรลองคำนวณกรณีค่าเช่าลดลง ห้องว่าง และมีค่าใช้จ่ายก้อนพิเศษ พร้อมตรวจข้อบังคับนิติบุคคลและเงื่อนไขสินเชื่อ ส่วนนายหน้าควรแยกราคาตั้ง ราคาที่เปรียบเทียบได้ และต้นทุนจริง โดยไม่รับประกันกำไร
คำถามที่พบบ่อย
ควรตั้งค่าเช่าสูงกว่าห้องใกล้เคียงหรือไม่
ทำได้เมื่อห้องมีจุดต่างที่ผู้เช่าให้คุณค่าและมีข้อมูลตลาดรองรับ แต่ควรกำหนดช่วงเวลาทดลองและเกณฑ์ปรับราคา
ต้องหักค่าส่วนกลางออกจากรายได้หรือไม่
ควรรวมค่าส่วนกลางไว้ในต้นทุนการถือครอง แม้บางกรณีจะเรียกเก็บจากผู้เช่าตามสัญญา เพราะเงื่อนไขขึ้นกับการตกลงและข้อบังคับของอาคาร
รายได้จากการปล่อยเช่าต้องเสียภาษีหรือไม่
กรมสรรพากรจัดรายได้จากการให้เช่าทรัพย์สินไว้ในเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5)(ก) แต่หน้าที่ยื่นแบบและการหักค่าใช้จ่ายขึ้นกับแต่ละราย จึงควรตรวจเงื่อนไขล่าสุดกับหน่วยงานหรือผู้เชี่ยวชาญ
สรุป
การปล่อยคอนโดให้เช่าควรเริ่มจากราคาตลาดที่ตรวจสอบได้ แล้วหักต้นทุนและเผื่อช่วงห้องว่างก่อนประเมินเงินสด สามารถดู หน้าประกาศคอนโดให้เช่า ใช้ เครื่องมือคำนวณ Rental Yield และตรวจความสามารถในการผ่อนผ่าน เครื่องมือคำนวณสินเชื่อ
