กำลังตัดสินใจว่าจะซื้อคอนโดหรือเลือกบ้านแบบอื่นอยู่หรือไม่? คอนโดเด่นเรื่องทำเลและการดูแลส่วนกลาง แต่มีค่าใช้จ่ายและกติกาที่ต้องยอมรับ บทความนี้สรุปข้อดีข้อเสียคอนโดและจุดที่ควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจ
ข้อดีของคอนโด
ทำเลและการเดินทาง
คอนโดจำนวนมากอยู่ใกล้รถไฟฟ้า แหล่งงาน สถานศึกษา หรือห้างสรรพสินค้า จึงอาจลดเวลาเดินทางและตอบโจทย์ชีวิตในเมือง ระยะบนแผนที่ไม่เท่ากับระยะเดินจริง จึงควรตรวจทางเท้า จุดข้ามถนน ความปลอดภัย และเวลาเดินทางช่วงเร่งด่วน
ดูแลทรัพย์ได้เป็นระบบและใช้ได้หลายเป้าหมาย
ห้องที่มีขอบเขตชัดเจนช่วยให้จัดการทำความสะอาดและซ่อมแซมง่ายขึ้น ส่วนนิติบุคคลดูแลงานส่วนกลางตามงบประมาณและข้อบังคับ เจ้าของอาจอยู่อาศัยเอง ปล่อยเช่า หรือขายต่อเมื่อเป้าหมายเปลี่ยนไป แต่ผลลัพธ์ขึ้นกับทำเล กลุ่มผู้เช่า สภาพห้อง ค่าส่วนกลาง และคู่แข่งในตลาด ไม่ควรถือว่าค่าเช่าในประกาศเป็นรายรับที่แน่นอน
ข้อเสียและข้อจำกัด
ต้นทุนมากกว่าราคาซื้อหรือค่าเช่า
ผู้ซื้ออาจมีเงินดาวน์ ค่าโอนและภาษีตามกรณี ค่าจดจำนอง ค่าตกแต่ง ค่าซ่อม และค่าส่วนกลาง[1][3] บางอาคารมีเงินกองทุนหรือค่าใช้จ่ายพิเศษตามข้อบังคับ ส่วนผู้เช่าควรถามว่าค่าเช่ารวมค่าส่วนกลาง ที่จอดรถ อินเทอร์เน็ต หรือค่าสาธารณูปโภคใดบ้าง
ต้องอยู่ร่วมกับกติกาและมีความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง
การเลี้ยงสัตว์ การปรับปรุงห้อง การใช้พื้นที่ส่วนกลาง การจอดรถ และการปล่อยเช่าอาจอยู่ภายใต้ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด[1][2] เสียงจากห้องข้างเคียง การรอลิฟต์ หรือที่จอดรถไม่พออาจกระทบการอยู่อาศัย และหากมีห้องแข่งขันจำนวนมาก การขายต่ออาจใช้เวลา ไม่ควรรับประกันว่าจะขายได้เร็วหรือได้กำไร
เช็กความพร้อมก่อนตัดสินใจ
- กำหนดเป้าหมาย: ซื้ออยู่เอง ปล่อยเช่า หรือถือไว้ขายต่อ เพราะเกณฑ์เลือกทำเลและขนาดห้องต่างกัน
- คำนวณภาระผ่อน: ดูเงินคงเหลือหลังหักค่าใช้จ่ายและหนี้อื่น เงินดาวน์ ดอกเบี้ย จำนวนงวด และค่าใช้จ่ายสินเชื่อ โดย ธปท. แนะนำว่าภาระผ่อนทุกประเภทต่อเดือนไม่ควรเกินหนึ่งในสามของรายได้[3] ซึ่งเป็นแนวทาง ไม่ใช่การรับรองอนุมัติ
- ตรวจอาคารและเอกสาร: ดูส่วนกลาง ใบปลอดหนี้ ข้อบังคับ และค่าใช้จ่ายก่อนโอน
- ไปดูจริงหลายเวลา: ตรวจเสียง แสงแดด กลิ่น ความร้อน สัญญาณโทรศัพท์ ที่จอดรถ และเส้นทางไปสถานี
ใช้ เครื่องมือประเมินกำลังซื้อ และ เครื่องมือคำนวณสินเชื่อ เพื่อดูภาระเบื้องต้น หรือค้นหาทำเลจาก หน้าค้นหาคอนโดตามรถไฟฟ้า และ เครื่องมือคอนโดคุ้มไหม
เงื่อนไขสินเชื่อ ค่าโอน ภาษี ค่าส่วนกลาง และข้อบังคับอาคารชุดอาจเปลี่ยนแปลงได้[1][2] ควรตรวจข้อมูลล่าสุดกับธนาคาร กรมที่ดิน กรมสรรพากร นิติบุคคลอาคารชุด หรือผู้เชี่ยวชาญก่อนทำสัญญา
สรุป
คอนโดเหมาะกับผู้ที่ให้ความสำคัญกับทำเลและการเดินทาง แต่ต้องยอมรับค่าใช้จ่ายประจำ กติกา และความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง หากซื้อเพื่อปล่อยเช่า ควรคำนวณรายรับสุทธิหลังหักห้องว่าง ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม และต้นทุนอื่น แล้วเปรียบเทียบกับความเสี่ยงของทำเลและอาคาร
คำถามที่พบบ่อย
คอนโดเหมาะกับการซื้ออยู่เองหรือไม่?
เหมาะเมื่อทำเลตอบโจทย์และผู้ซื้อรับค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับกติกาอาคารได้ ควรดูสถานที่จริงหลายช่วงเวลา
ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าต้องดูอะไร?
ดูความต้องการเช่า กลุ่มผู้เช่า คู่แข่ง ค่าใช้จ่ายถือครอง ห้องว่าง และข้อบังคับการปล่อยเช่า ไม่ควรใช้ค่าเช่าประกาศรายการเดียวคาดการณ์ผลตอบแทน
ก่อนยื่นกู้ควรเตรียมตัวอย่างไร?
รวบรวมรายได้ ค่าใช้จ่าย หนี้เดิม เงินดาวน์ และค่าใช้จ่ายวันโอน แล้วเปรียบเทียบดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม และเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร
