Green Building Condo ทำให้หลายคนคาดหวังว่าจะประหยัดพลังงาน อยู่สบาย และมีต้นทุนระยะยาวต่ำลง แต่ก่อนซื้อหรือเช่า ควรถามว่าโครงการมีมาตรฐานหรือหลักฐานใดยืนยัน เพราะคำว่าอาคารเขียวอาจครอบคลุมตั้งแต่การออกแบบอาคารไปจนถึงระบบในส่วนกลาง
Green Building Condo หมายถึงอะไร
อาคารเขียวไม่ได้หมายถึงการมีสวนเท่านั้น แต่เกี่ยวข้องกับพลังงาน น้ำ วัสดุ ของเสีย คุณภาพอากาศ และการบริหารอาคาร สถาบันอาคารเขียวไทยระบุว่า TREES-NC/CS Version 2 ใช้ประเมินความยั่งยืนสำหรับการก่อสร้างหรือปรับปรุงโครงการใหม่ และมีเกณฑ์สำหรับอาคารใช้งานด้วย [1]
ส่วน Building Energy Code หรือ BEC เป็นเกณฑ์มาตรฐานด้านพลังงานที่กรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงานเผยแพร่เพื่อใช้ประกอบการออกแบบและอนุญาตก่อสร้างอาคาร [2] การออกแบบตาม BEC จึงไม่เท่ากับการได้รับรอง TREES โดยอัตโนมัติ ผู้ซื้อควรขอชื่อมาตรฐาน ขอบเขต และเอกสารยืนยันให้ตรงกัน
ต้นทุนที่ควรตรวจให้ครบ
ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและระบบอาคาร
ระบบประหยัดพลังงานอาจลดการใช้ไฟ แต่ยังมีค่าดูแลและซ่อมบำรุง ควรถามค่าส่วนกลาง แผนซ่อมบำรุง และประวัติค่าใช้จ่ายของนิติบุคคล หากมีระบบพิเศษ ให้ถามผู้รับผิดชอบและค่าใช้จ่าย
ค่าไฟ ความสบาย และหลักฐานการรับรอง
ทิศห้อง แดด กระจก การระบายอากาศ และเครื่องปรับอากาศมีผลต่อค่าไฟเช่นเดียวกับพฤติกรรมของผู้อยู่อาศัย จึงไม่ควรเชื่อว่าทุกห้องจะประหยัดเท่ากัน ควรขอข้อมูลห้องใกล้เคียง ตรวจมิเตอร์ และขอเอกสารว่าใบรับรองครอบคลุมทั้งโครงการ อาคารบางส่วน หรือเฉพาะการออกแบบ พร้อมแยก “ออกแบบตามเกณฑ์” จาก “ผ่านการรับรองแล้ว”
พิจารณาตามเป้าหมายของคุณ
ผู้ซื้ออยู่เอง ควรดูค่าใช้จ่ายรวม ความร้อน เสียง อากาศ และการดูแลรักษา ไม่ใช่ดูเพียงพื้นที่สีเขียว นักลงทุน ควรใช้ค่าเช่าห้องเทียบเคียง แล้วหักค่าส่วนกลาง ห้องว่าง ค่าซ่อม และภาษีก่อนคำนวณ Rental Yield เพราะอาคารเขียวไม่รับประกันค่าเช่าหรือผลตอบแทน ผู้เช่า ควรถามวิธีคิดค่าน้ำไฟและค่าใช้ระบบ ส่วนเจ้าของทรัพย์และนายหน้าควรสื่อสารเฉพาะข้อมูลที่มีหลักฐาน
เช็กลิสต์ก่อนซื้อหรือเช่า
ก่อนจองหรือเซ็นสัญญา ให้ตรวจชื่อมาตรฐานหรือใบรับรอง ค่าส่วนกลางที่ครอบคลุมระบบต่าง ๆ แผนซ่อมบำรุง และข้อมูลการใช้พลังงานหรือน้ำย้อนหลัง แล้วเทียบต้นทุนกับทำเล การเดินทาง รถไฟฟ้า ห้าง และความต้องการเช่า
มาตรฐานอาคารเขียวไม่ใช่คำรับประกันว่าค่าไฟ ค่าส่วนกลาง ราคาขายต่อ หรือผลตอบแทนจะเป็นไปตามคาด ควรตรวจเงื่อนไขล่าสุดกับโครงการ นิติบุคคล หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง หรือผู้เชี่ยวชาญก่อนทำสัญญา
สรุป
คอนโดที่เหมาะสมควรแสดงได้ว่าออกแบบและบริหารอย่างไร ระบบใช้งานจริงแค่ไหน และมีต้นทุนระยะยาวเท่าไร จึงควรดูความสบาย ค่าใช้จ่าย และสภาพคล่องควบคู่กัน
คำถามที่พบบ่อย
ต้องมีใบรับรอง TREES เสมอหรือไม่
ไม่เสมอไป ควรตรวจชื่อมาตรฐานและเอกสารยืนยัน เพราะ BEC กับ TREES เป็นกรอบข้อมูลคนละลักษณะ
อาคารเขียวลดค่าไฟแน่นอนหรือไม่
ไม่แน่นอน ค่าไฟขึ้นกับทิศห้อง เครื่องใช้ไฟฟ้า จำนวนผู้อยู่อาศัย และพฤติกรรมการใช้พลังงาน
นำอาคารเขียวไปคำนวณ Rental Yield อย่างไร
ใช้ค่าเช่าและต้นทุนจริง รวมค่าส่วนกลาง ห้องว่าง ค่าซ่อม และภาษี แล้วเปรียบเทียบกับห้องใกล้เคียง
