BKKasset · Journal

กฎหมายคอนโดก่อนโอน: เช็กใบปลอดหนี้ ค่าโอน และสิทธิผู้ซื้อ

20 Aug 2026

ก่อนเซ็นสัญญาหรือกำหนดวันโอน ผู้ซื้อควรรู้หรือไม่ว่า “ห้องไม่มีหนี้ค่าส่วนกลาง” เป็นเงื่อนไขสำคัญ และค่าโอนที่เห็นในข่าวอาจไม่ได้รวมค่าใช้จ่ายทั้งหมด การตรวจสอบกฎหมายคอนโดจึงสำคัญต่อทุกฝ่าย

กฎหมายคอนโดเกี่ยวข้องกับผู้ซื้ออย่างไร

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด เจ้าของห้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง เช่น โครงสร้างและพื้นที่ใช้ร่วมกัน [1] เจ้าของร่วมต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามกฎหมายและข้อบังคับ [1] ผู้ซื้อควรอ่านข้อบังคับควบคู่กับการตรวจสภาพห้อง

ใบปลอดหนี้คอนโดคืออะไร

หนังสือรับรองการปลอดหนี้เป็นเอกสารจากนิติบุคคลอาคารชุดที่ยืนยันว่าห้องไม่มีหนี้ค้างในส่วนค่าใช้จ่ายตามกฎหมาย โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 กรมที่ดินระบุว่าเอกสารนี้เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และออกโดยผู้จัดการหรือกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุด [2]

ผู้ขายควรยื่นคำร้องล่วงหน้าเพื่อตรวจยอดค้างและนัดหมาย กรมที่ดินเผยแพร่ข้อมูลว่าผู้มีอำนาจมีหน้าที่ออกเอกสารภายใน 15 วันนับจากวันที่ได้รับคำร้องเมื่อเอกสารพร้อม [2] ผู้ซื้อควรตรวจโครงการและเลขห้องให้ตรงกับทรัพย์

เช็กลิสต์ก่อนจองและก่อนโอน

ตรวจโครงการ ที่ตั้ง เลขห้อง ชั้น พื้นที่ และสิ่งที่รวมในการซื้อให้ตรงกับเอกสาร
อ่านข้อบังคับเรื่องพื้นที่ส่วนกลาง การปรับปรุงห้อง และที่จอดรถ
ขอประมาณการค่าส่วนกลาง เงินกองทุน และค่าใช้จ่ายวันโอน
ตรวจหนังสือกรรมสิทธิ์ ภาระจำนอง ใบปลอดหนี้ และผู้รับผิดชอบภาษี ค่าธรรมเนียม กับยอดค้าง

ค่าโอนและจำนองร้อยละ 0.01 ใช้กับใครบ้าง

กรมที่ดินเผยแพร่มาตรการว่า ตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 การโอนและจำนองห้องชุดที่เกิดขึ้นในคราวเดียวกันอาจใช้อัตราร้อยละ 0.01 หากเป็นห้องชุดในอาคารที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท วงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท และผู้ใช้สิทธิเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย [3]

อัตราร้อยละ 0.01 ใช้กับค่าจดทะเบียนโอนและจำนองภายใต้เงื่อนไข ไม่ได้หมายความว่าภาษีและค่าใช้จ่ายวันโอนทุกประเภทจะลดลงเหลืออัตรานี้

ประกาศระบุว่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ยังคงจัดเก็บตามกฎหมาย จึงควรให้สำนักงานที่ดินคำนวณเป็นรายกรณี

ข้อจำกัดและความเสี่ยง

ใบปลอดหนี้ไม่ได้ยืนยันว่าห้องไม่มีปัญหาทุกด้าน ผู้ซื้อควรตรวจภาระจำนอง เงื่อนไขสัญญา แผนซ่อมบำรุง และค่าใช้จ่ายพิเศษ รวมถึงประเมินสภาพคล่องและต้นทุนถือครองจริง โดยไม่สรุปว่ามาตรการนี้รับประกันกำไรหรือราคาขายต่อ

สรุป

ก่อนโอนควรตรวจสัญญา ข้อบังคับ ข้อมูลห้อง ภาระผูกพัน และใบปลอดหนี้ พร้อมแยกค่าธรรมเนียมออกจากภาษี มาตรการร้อยละ 0.01 อาจช่วยลดต้นทุน แต่ไม่แทนการตรวจเอกสารและคำนวณค่าใช้จ่ายรายกรณี