ใครกำลังมองหาทำเลคอนโดด้านลงทุนในกรุงเทพฯ ตอนนี้ อาจต้องถามตนเองก่อนว่า เรากำลังตัดสินใจจากข้อมูลเดิมๆ หรือจากสัญญาณความต้องการจริงในตลาด? เพราะปี 2569 ตลาดคอนโดด้านกรุงเทพฯ เปลี่ยนแปลงชัดเจน ทั้งราคาค่าเฉลี่ยโครงการใหม่ที่ประมาณ 84,300 บาทต่อตารางเมตร และการเปลี่ยนพฤติกรรมจาก "ซื้อ" ไปสู่ "เช่า" มากขึ้น บทความนี้สรุปข้อมูลไตรมาสหัวเพื่อให้ผู้ซื้อ นักลงทุน เจ้าของทรัพย์ และนายหน้า นำไปใช้ประกอบการตัดสินใจอย่างมีหลักฐาน
ภาพรวมตลาดคอนโด กรุงเทพฯ ไตรมาส 1/2569
จากข้อมูลของ Colliers ตลาดคอนโดมิเนียม กรุงเทพฯ มีอัตราการจำหน่ายสะสม (Take-up Rate) อยู่ที่ 71.7% ณ ไตรมาสแรกโตขึ้น 2.64% จากช่วงเดียวกันก่อนหน้า แต่ยังมีคอนโดคงเหลือในระบบถึง 28.3% ของทั้งตลาด ซึ่งขายช้ากระจุกในเซกเมนต์ราคาสูงพื้นที่เมือง สะท้อนว่ากำลังซื้อโดยรวมถูกกดดันจากอัตราถูกปฏิเสธสินเชื่อที่ยังสูง
คอลเลียรส์คาดว่าปี 2569 มีโครงการคอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ ประมาณ 20,000 ยูนิต และไม่มีโครงการใหม่เปิดขายใน CBD ไตรมาสนี้ ใครที่เล็งคอนโดหรูกลางเมืองจึงพบซัพพลายมือสองเป็นหลัก ในขณะที่ผู้บริโภคกลุ่มรายได้สูงยังคงสนับสนุนโครงการระดับพรีเมียม
ย่านที่ความต้องการเช่าและซื้อโตแรงสุด
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (ธอส.) แสดงว่าความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ไตรมาสนี้โต 9% เกิดกระแส Generation Rent ชัดเจน ย่านที่ความต้องการเช่าโตแรงสุดจึงเป็นเครื่องมือสำคัญของนักลงทุนที่วางแผนปล่อยเช่า
| กลุ่มความต้องการ | เขตที่เติบโตมากที่สุดในกรุงเทพฯ (Q1 2569) |
|---|---|
| เช่าคอนโด | ธนบุรี จตุจักร ห้วยขวาง ภาษีเจริญ พระโขนง ราชเทวี |
| ซื้อคอนโด | ภาษีเจริญ ประเวศ ดินแดง ห้วยขวาง บางนา |
จุดที่น่าสนใจคือ ห้วยขวางและภาษีเจริญ ปรากฏในสองตาราง ทำให้ทั้งตลาดเช่าและตลาดซื้อแรงดูดในย่านเดียวกัน ขณะที่ธนบุรี ซึ่งเป็นจุดเชื่อมสายเขียวและสายสีน้ำเงินข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา นำด้านความต้องการเช่าที่โตกว่า 45% ในช่วงไตรมาส สะท้อนพลังของทำเลติดรางที่ราคายังเข้าถึงได้ เช่นเดียวกับพระโขนง ประเวศ และดินแดง ที่ความต้องการซื้อเพิ่มจากผู้ซื้อยุคแรกเพราะราคาต่อตารางเมตรต่ำกว่ามาก
สิ่งที่ต้องคำนวณก่อนตัดสินใจ
ระดับค่าเช่าที่มีความต้องการมากสุดอยู่ที่ 10,000–20,000 บาทต่อเดือน รองลงมาคือช่วงกว่า 30,000 บาท ข้อมูลนี้ช่วยให้นักลงทุนตั้งราคาเช่าเป้าหมายตรงกลุ่มลูกเช่าจริงแทนการคาดเดา ทั้งนี้ความเสี่ยงหลักปีนี้คือซัพพลายคงเหลือราว 28% อัตราถูกปฏิเสธสินเชื่อยังสูง และสภาพคล่องขายต่อมือสองยังช้า ก่อนซื้อควรคำนวณต้นทุนการถือครอง ตรวจสอบเงื่อนไขสินเชื่อกับธนาคารโดยตรง และใช้ เครื่องมือคำนวณสินเชื่อ และ เครื่องมือคำนวณ Rental Yield ของ BKKasset ประกอบการตัดสินใจ
ทำเลเช่าโตแรงสุดปีนี้อยู่ในย่านคอนโดใกล้สถานีที่ราคาไม่แตะเพดานเมือง สอดคล้องกับกลุ่มผู้เช่าช่วง 10,000–20,000 บาทต่อเดือน แต่ผลตอบแทนจริงขึ้นกับราคาซื้อเข้า สภาพคล่อง และช่วงว่างเช่า จึงควรประเมินทุกปัจจัยคู่กันเสมอ
สรุปและขั้นตอนถัดไป
สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน การเลือกทำเลปีนี้ควรเริ่มจากข้อมูลความต้องการเช่าและซื้อล่าสุดแล้วคัดกรองด้วยความเข้าถึงของกลุ่มเป้าหมายจริง หากสนใจย่านมีรางรถฟ้าผ่าน แนะนำเริ่มสำรวจ คอนโดใกล้รถฟ้า และ คอนโดใกล้ห้างสรรพสินค้า ผ่าน BKKasset ส่วนเจ้าของทรัพย์และนายหน้าสามารถใช้ย่านเช่าโตแรงอย่างธนบุรี ห้วยขวาง และภาษีเจริญ เป็นแนวทางตั้งราคาเช่าให้เหมาะสมกับตลาด
