ก่อนวางเงินจองคอนโด คุณตรวจเฉพาะราคา หรือได้ดูสิทธิในห้อง รายละเอียดสัญญา และค่าใช้จ่ายจริงแล้ว? กฎหมายคอนโดช่วยให้ผู้ซื้อ เจ้าของทรัพย์ ผู้เช่า และนายหน้ารู้ว่าเรื่องใดควรขอเป็นหลักฐานก่อนตัดสินใจ
ก่อนจอง ต้องแยกโฆษณาออกจากสัญญา
สคบ. แนะนำให้ตรวจข้อมูลผู้ประกอบการ รายละเอียดสัญญา กำหนดก่อสร้าง วัสดุ ระยะเวลารับประกัน ความตรงกันของห้องกับโฆษณา รวมถึงค่าส่วนกลางและเงินกองทุน [1] โปรโมชัน ที่จอดรถ และสิทธิการใช้ส่วนกลางที่เป็นเหตุผลให้ซื้อควรระบุในเอกสาร ไม่ควรพึ่งเพียงคำพูดจากการขาย
6 จุดเช็กในสัญญาและเอกสาร
1. รายละเอียดห้องและคู่สัญญา
ตรวจชื่อผู้ขายหรือบริษัท เลขที่โครงการ อาคาร ชั้น ห้อง ขนาด ระเบียง ที่จอดรถ และทรัพย์ส่วนกลางให้ตรงกัน ห้องมือสองควรตรวจสิทธิของผู้ขาย ภาระจำนอง และเงื่อนไขก่อนโอน
2. กำหนดส่งมอบและรับประกัน
อ่านวันก่อสร้างแล้วเสร็จ วันตรวจห้อง เงื่อนไขเลื่อนส่งมอบ รายการวัสดุ และระยะเวลารับประกัน หากพบตำหนิให้ทำรายการแก้ไขพร้อมภาพถ่ายและกำหนดวันติดตาม
3. เงินที่ต้องจ่ายทั้งหมด
แยกเงินจอง เงินทำสัญญา เงินดาวน์ ค่าส่วนกลาง เงินกองทุน ค่ามิเตอร์ และค่าใช้จ่ายวันโอน การโอนอาจเกี่ยวข้องกับภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ซึ่งขึ้นกับประเภทผู้ขาย รายละเอียดการโอน และวันที่ทำรายการ จึงควรขอประมาณการและยืนยันกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง [2]
4. เงื่อนไขยกเลิกและคืนเงิน
ตรวจกรณีกู้ไม่ผ่าน ส่งมอบล่าช้า ห้องไม่ตรงสัญญา หรือผู้ซื้อผิดนัด ว่ากระทบเงินจองและเงินดาวน์อย่างไร ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจควบคุมสัญญา แต่การใช้สิทธิต้องดูเอกสารและข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี
5. หนังสือรับรองการปลอดหนี้
กรมที่ดินระบุว่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อยืนยันว่าห้องปลอดจากหนี้ค่าใช้จ่ายตามกฎหมาย [3] ผู้ซื้อควรขอฉบับล่าสุด ส่วนผู้ขายควรเคลียร์ยอดกับนิติบุคคลก่อนวันโอน
6. ข้อบังคับและการตรวจห้องจริง
ขอระเบียบเรื่องปล่อยเช่า ปรับปรุงห้อง ที่จอดรถ สัตว์เลี้ยง และค่าใช้จ่ายพิเศษ โดยเฉพาะหากซื้อเพื่อลงทุน จากนั้นตรวจระบบน้ำ ไฟ ประตู หน้าต่าง สุขภัณฑ์ และมิเตอร์ให้ตรงกับสัญญา พร้อมถ่ายภาพวันส่งมอบ
มุมที่แต่ละฝ่ายควรระวัง
ผู้ซื้อควรดูต้นทุนรวมและเงื่อนไขออกจากสัญญา นักลงทุนควรตรวจข้อบังคับการเช่า ค่าส่วนกลาง และสภาพคล่องก่อนคำนวณ Rental Yield เจ้าของทรัพย์ควรเคลียร์หนี้ล่วงหน้า ส่วนนายหน้าควรสื่อสารตามเอกสารจริง และไม่รับรองผลอนุมัติสินเชื่อหรือสิทธิที่ยังไม่ได้ตรวจสอบ
หมายเหตุ: กฎหมาย ประกาศ มาตรการลดค่าธรรมเนียม และแนวปฏิบัติของสำนักงานที่ดินอาจเปลี่ยนแปลงได้ บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ควรตรวจเงื่อนไขล่าสุดกับกรมที่ดิน สคบ. กรมสรรพากร หรือผู้เชี่ยวชาญก่อนลงนามหรือโอน
เครื่องมือช่วยตรวจสอบก่อนตัดสินใจ
เปรียบเทียบประกาศจาก หน้าค้นหาคอนโด ประเมินภาระจาก เครื่องมือคำนวณสินเชื่อ ตรวจงบกับ เครื่องมือประเมินกำลังซื้อ และใช้ เครื่องมือคำนวณ Rental Yield โดยใส่ต้นทุนที่ตรวจสอบได้
สรุป
อ่านสัญญาก่อนจ่ายเงิน ตรวจห้องและค่าใช้จ่าย ขอหนังสือรับรองการปลอดหนี้ก่อนโอน และอ่านข้อบังคับอาคาร หากเอกสารไม่ตรงคำโฆษณาหรือมีเงื่อนไขคลุมเครือ ควรขอคำชี้แจงก่อนตัดสินใจ
คำถามที่พบบ่อย
หนังสือรับรองการปลอดหนี้จำเป็นเมื่อใด?
โดยหลักต้องใช้ประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ผู้ซื้อควรขอฉบับล่าสุดและตรวจยอดกับนิติบุคคลก่อนนัดโอน
โบรชัวร์กับสัญญาไม่ตรงกัน ควรทำอย่างไร?
ขอให้ผู้ขายยืนยันหรือแก้ไขเป็นลายลักษณ์อักษร และเก็บเอกสารไว้ หากยังไม่ชัดควรปรึกษา สคบ. หรือผู้เชี่ยวชาญ
ค่าโอนคอนโดใช้ตัวเลขเดียวกันทุกกรณีหรือไม่?
ไม่จำเป็น เพราะขึ้นกับประเภทผู้ขาย รายละเอียดการโอน และมาตรการในวันทำรายการ ควรขอประมาณการและตรวจสอบอีกครั้ง
