กำลังจะจองคอนโด แต่ยังไม่แน่ใจว่าควรเลือกจากราคาประกาศ ทำเล หรือความสวยของห้องก่อน? การเลือกซื้อคอนโดที่รอบคอบควรเริ่มจากเป้าหมายและงบที่จ่ายได้จริง แล้วค่อยตรวจอาคาร เอกสาร และความต้องการของตลาด
เริ่มจากเป้าหมาย
ผู้ซื้อเพื่ออยู่เองควรดูเวลาเดินทาง ความเป็นส่วนตัว เสียง แดด และการใช้งานห้อง ส่วนผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่าต้องดูกลุ่มผู้เช่า ห้องคู่แข่ง และค่าเช่าที่สอดคล้องกับต้นทุน ห้องวิวดีหรือแต่งแพงอาจเหมาะกับเจ้าของ แต่ไม่ได้แปลว่าจะปล่อยเช่าง่ายหรือเพิ่มค่าเช่าได้ตามเงินลงทุน
คำนวณงบจากเงินที่จ่ายจริง
นอกจากราคาขาย ควรรวมเงินจอง เงินดาวน์ ค่าใช้จ่ายวันโอน ค่าจดจำนองหรือค่าประเมินหลักประกัน ค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่ง ค่าซ่อม และเงินสำรองช่วงห้องว่าง เงื่อนไขแบ่งค่าใช้จ่ายต้องเป็นลายลักษณ์อักษร และควรตรวจมาตรการล่าสุดก่อนโอน ควรเหลือเงินฉุกเฉิน เปรียบเทียบต้นทุนดอกเบี้ยตลอดสัญญา และรวมค่าใช้จ่ายหาผู้เช่าหรือขายต่อด้วย
ธนาคารแห่งประเทศไทยแนะนำให้ดูเงินคงเหลือหลังหักค่าใช้จ่ายและหนี้อื่น เงินออม วงเงินกู้ ดอกเบี้ย และจำนวนงวด โดยภาระหนี้ผ่อนทุกประเภทรวมกันไม่ควรเกินหนึ่งในสามของรายได้ต่อเดือน ทั้งนี้ไม่ใช่การรับประกันอนุมัติ ธนาคารยังประเมินรายได้ เครดิต และหลักประกันตามเงื่อนไขของตนเอง
ตรวจห้อง อาคาร และเอกสาร
ควรดูห้องจริงต่างช่วงเวลาเพื่อสังเกตเสียง แดด กลิ่น ที่จอดรถ และทางเข้าออก ตรวจสภาพห้อง ระบบน้ำไฟ และรายการส่งมอบให้ตรงสัญญา ห้องมือสองควรถามประวัติซ่อม ส่วนผู้ซื้อเพื่อเช่าควรดูส่วนกลางและความปลอดภัยจากมุมของผู้เช่า
ขอข้อมูลนิติบุคคลเรื่องค่าส่วนกลาง กองทุนสำรอง งานซ่อม และกติกาการใช้พื้นที่ กรมที่ดินระบุว่าการโอนห้องชุดต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ และห้องต้องปลอดจากหนี้ค่าใช้จ่ายตามกฎหมาย จึงควรยืนยันยอดค้างก่อนโอน
ดูทำเลและสภาพคล่อง
ระยะถึงรถไฟฟ้า ห้าง โรงพยาบาล หรือแหล่งงานควรตรวจจากเส้นทางจริง ลองเดินช่วงกลางวันและช่วงฝนตก พร้อมดูทางเท้า การต่อรถ และความปลอดภัย สำหรับการขายต่อหรือปล่อยเช่า จำนวนคู่แข่งและความต้องการของคนในพื้นที่มีผลต่อสภาพคล่องมากกว่าคำโฆษณา
หากคำนวณ Rental Yield ให้แยกขั้นต้นและสุทธิ โดยหักค่าส่วนกลาง ห้องว่าง ค่าซ่อม ภาษี และค่าใช้จ่ายหาผู้เช่า ตัวเลขค่าเช่าจึงเป็นเพียงประมาณการ ไม่ใช่ผลตอบแทนรับประกัน
อ่านสัญญาและเผื่อความเสี่ยง
ตรวจชื่อคู่สัญญา เลขที่ห้อง พื้นที่ สิทธิที่จอดรถ รายการส่งมอบ วันโอน เงื่อนไขคืนเงิน และผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย หากต้องกู้ให้ถามกรณีสินเชื่อไม่ผ่าน และอย่าวางเงินจากคำพูดที่ไม่มีเอกสารรองรับ เรื่องสัญญา กฎหมาย ภาษี และสินเชื่อควรยืนยันข้อมูลล่าสุดก่อนลงนาม
ราคาที่ผ่อนไหวไม่จำเป็นต้องเท่ากับราคาที่ธนาคารอนุมัติ และคอนโดที่ปล่อยเช่าได้ไม่ใช่หลักประกันว่าจะมีผู้เช่าตลอดเวลา
คำถามที่พบบ่อย
ควรเริ่มกำหนดงบซื้อจากอะไร?
เริ่มจากรายได้ ค่าใช้จ่าย หนี้เดิม เงินสำรอง และต้นทุนถือครอง ไม่ควรใช้วงเงินกู้สูงสุดเป็นงบซื้อโดยอัตโนมัติ
ซื้อเพื่อปล่อยเช่าควรดูอะไร?
ดูกลุ่มผู้เช่า ค่าเช่าห้องใกล้เคียง จำนวนคู่แข่ง และต้นทุนทั้งหมด แล้วทดสอบกรณีห้องว่างหรือค่าเช่าลดลง
ก่อนโอนต้องตรวจอะไรกับนิติบุคคล?
ตรวจค่าส่วนกลาง หนี้ค้าง กองทุนสำรอง งานซ่อม และหนังสือรับรองการปลอดหนี้ พร้อมยืนยันขั้นตอนกับสำนักงานที่ดิน
สรุป
คอนโดที่เหมาะสมต้องตอบได้ทั้งเรื่องเป้าหมาย งบจ่ายจริง คุณภาพอาคาร เอกสาร และโอกาสขายต่อหรือปล่อยเช่า การเปรียบเทียบข้อมูลและเผื่อความเสี่ยงช่วยให้ทุกฝ่ายตัดสินใจได้ชัดขึ้น
หน้า BKKasset ที่ควรเปิดดูต่อ
- เครื่องมือประเมินกำลังซื้อ
- เครื่องมือคำนวณสินเชื่อ
- เครื่องมือคำนวณ Rental Yield
- หน้าประกาศขายหรือเช่าในทำเลที่สนใจ
